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María Pilar GARRIDO GUTIÉRREZ
La tesis que lleva por título “El Derecho a la vivienda: entre Constitución y mercado” analiza tanto el significado del derecho constitucional a la vivienda como su evolución y desarrollo normativo en España. Se hace especial hincapié en el examen de las condiciones materiales del mercado inmobiliario español, ya que serán estas condiciones las que determinen en cada momento la forma o las posibilidades de ejercicio de este derecho.
El derecho a la vivienda es un derecho complejo, que tiene por objeto el disfrute de un bien patrimonial, la vivienda, que se encuentra inmerso en un mundo de relaciones económicas que condicionan su materialización.
No nos encontramos como sucede con otros derechos sociales (educación, salud), con la prestación de servicios que dejan intacto el mercado, sino con la necesidad de regular desde los poderes públicos un mercado libre de bienes, suelo y vivienda. En ese derecho se acentúa más que en otros derechos sociales la tensión entre intervención pública y libertad de mercado.
La principal dificultad de convertir el derecho a la vivienda en un derecho subjetivo exigible por los ciudadanos se encuentra en la conformación que han realizado los propios poderes públicos del mercado inmobiliario. Estas actuaciones responden mayormente a los dictados del capital y no a la implementación de los derechos habitacionales de los ciudadanos.
A partir de este punto es necesario preguntarse sobre las actuaciones públicas en el desarrollo del derecho a la vivienda.
El derecho a la vivienda es un derecho complejo, que tiene por objeto el disfrute de un bien patrimonial, la vivienda, que se encuentra inmerso en un mundo de relaciones económicas que condicionan su materialización.
Foto: CC BY - this_could_be_my_house
Estas actuaciones pueden plantearse desde dos perspectivas: desde una perspectiva social, que entiende la vivienda como un bien directamente relacionado con una necesidad básica, la de habitar, y que es el objeto de un derecho social; o desde una perspectiva económica, donde la vivienda es un bien económico, una mercancía, un activo.
Las condiciones materiales del disfrute de una vivienda presentes en nuestro mercado son el resultado de la segunda de las perspectivas citadas.
La prueba la encontramos en la forma en la que se han configurado algunos de los elementos fundamentales que condicionan el acceso a una vivienda. Podemos referirnos a la situación de la prestación de vivienda en nuestro Estado del bienestar, a las condiciones del mercado financiero y a la estructura del régimen de tenencia.
En cuanto al primero de ellos, tenemos que afirmar la debilidad de la prestación de vivienda en nuestro Estado del bienestar.
El segundo, hace referencia a la falta de control sobre la financiación del mercado de vivienda. Los efectos del reciente proceso de financiarización de la economía ponen en el centro la reflexión sobre las condiciones del mercado financiero en relación al acceso a la vivienda.
En este contexto de globalización, el mercado se ha convertido en la institución reguladora que fija los parámetros de precios, ubicación y disponibilidad de viviendas.
Y por último, debemos destacar la opción de los poderes públicos por la propiedad como única fórmula de acceso a la vivienda.
En definitiva, la promoción de vivienda en propiedad responde a las necesidades de expansión continua e intensiva que requiere el propio sistema capitalista de acumulación que expresa nuestro modelo urbano y no a las necesidades de los ciudadanos.
Una alternativa a este modelo sería posible si adoptamos una perspectiva social de la vivienda, como objeto de un derecho, y vinculamos derecho a la vivienda y derecho de propiedad de la vivienda a través de la adecuada interpretación de su función social. Para ello se considera imprescindible la configuración de un mercado inmobiliario acorde a la función social de la propiedad de la vivienda. Esta idea se puede concretar intentando caracterizar desde esta perspectiva el mercado de vivienda.
Desde nuestro punto de vista este mercado deberá ser un mercado: equilibrado, concepto que se relaciona con la diversidad de formas de tenencia y de tipologías de vivienda o recursos residenciales existentes en el mercado; justo, característica relacionada con la asequibilidad de la vivienda; sostenible, calificativo que nos lleva a preguntarnos sobre la eficiencia o rentabilidad del parque residencial, es decir, sobre el uso que se le da al bien vivienda; y seguro y estable, para que el morador pueda organizar su hogar.
Estas apreciaciones influyen en la configuración que proponemos del derecho a la vivienda recogido en el artículo 47 CE.
El ámbito de protección del derecho alcanzaría al acceso a la vivienda, a su disfrute, y a las condiciones objetivas de este bien. Veámoslo brevemente.
La principal dificultad de convertir el derecho a la vivienda en un derecho subjetivo exigible por los ciudadanos se encuentra en la conformación que han realizado los propios poderes públicos del mercado inmobiliario.
Foto: CC BY - MLazarevski
Por un lado, es necesaria la existencia de una oferta diversa de alojamientos para que todos los demandantes de vivienda puedan acceder a este bien en unas condiciones económicas razonables y apropiadas a su etapa vital. Sería conveniente crear un mercado de alquiler privado más profesional, innovar y apoyar nuevas iniciativas de provisión de vivienda y trabajar en la configuración de un servicio público de vivienda.
Por otro lado, en relación a los consumidores y usuarios de bienes y servicios, se requiere de una mejor protección del comprador de vivienda en su relación con las entidades financieras al adquirir un crédito hipotecario.
En este ámbito los poderes públicos deberán desarrollar diferentes líneas de trabajo: una, y de cara al futuro, revisar la normativa que regula el mercado hipotecario y toda aquella con incidencia sobre el acceso a la vivienda para proteger de manera eficaz al consumidor en el ejercicio del derecho a una vivienda; dos, garantizar la accesibilidad a un alojamiento, aunque sea temporal, de las personas desahuciadas de sus casas por no poder hacer frente al pago de su hipoteca.
La conservación de la vivienda en determinadas condiciones es un contenido fundamental del derecho a la vivienda.
Asimismo, la seguridad y la estabilidad en el disfrute de la vivienda debe ser objeto de atención prioritaria, fundamentalmente en las relaciones de arrendamiento.
Sin embargo, las últimas reformas legislativas del mercado de alquiler (la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios y la Ley 37/ 2011, de 10 de octubre de medidas de agilización procesal,...) hacen el recorrido inverso, al facilitar el desahucio del inquilino. Esta regulación no protege adecuadamente el derecho a la vivienda del inquilino de buena fe, ya que a éste no se le garantiza el acceso a un alojamiento ni siquiera temporal.
Además, la influencia que estas normas pueden tener respecto al fortalecimiento del mercado de alquiler es bastante escasa.
Es necesaria la existencia de una oferta diversa de alojamientos para que todos los demandantes de vivienda puedan acceder a este bien en unas condiciones económicas razonables y apropiadas a su etapa vital.
Foto: CC BY - Bill Ward’s Brickpile
Nuestra Constitución utiliza el concepto de vivienda “digna y adecuada” para referirse a esta cuestión; lo que se traduce en unas condiciones de habitabilidad que permitan el normal desarrollo de la vida familiar.
Pero la Constitución cuando recoge este derecho se está refiriendo también al medio urbano como localización más general en la que se ubica la vivienda. Podríamos hablar así del derecho a un hábitat adecuado o a un medio urbano adecuado.
En este sentido, conceptos como el de cohesión social e igualdad de oportunidades aparecen cada vez más vinculados al derecho a la vivienda como contenidos básicos.
Por último, podemos concluir afirmando que la respuesta a algunos de los retos pendientes en el ámbito residencial debe partir del planteamiento de una nueva relación entre vivienda y mercado.
Si pretendemos hacer efectivo el derecho de todas las personas a una vivienda digna tendremos que hacer frente en un futuro a un cambio de modelo urbano y residencial.
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